Att ge bort en fastighet skjuter upp vinstskatten – den försvinner inte. Kanske står du i begrepp att överlåta ett hus till dina barn, men är osäker på vilka skatteregler och formella krav som gäller.
Gåvobrev måste upprättas: Ja, skriftligt och bevittnat ·
Expeditionsavgift till Lantmäteriet: 825 kr (2025) ·
Stämpelskatt vid gåva: 0 % om taxeringsvärde > köpeskilling ·
Stämpelskatt vid gåva med lån: 1,5 % av övertaget lån ·
Slopad vinstskatt vid gåva: Nej, skjuts upp
Snabböversikt
- Gåvobrev måste vara skriftligt (Verahill Familjejuridik)
- Ingen gåvoskatt i Sverige (Aatos)
- Expeditionsavgift 825 kr (Lantmäteriet)
- Exakt stämpelskatt vid komplicerade lånekonstruktioner
- Framtida lagändringar om uppskjuten skatt
- Gåvobrev undertecknas → ansökan om lagfart inom 3 månader (Lantmäteriet)
- Mottagaren ansöker om lagfart hos Lantmäteriet (Lantmäteriet)
Tabellen nedan ger en snabb översikt över de viktigaste punkterna.
| Punkt | Detalj |
|---|---|
| Gåvobrev krävs | Ja, skriftligt och bevittnat |
| Expeditionsavgift | 825 kr |
| Stämpelskatt vid lån | 1,5 % av övertaget lån |
| Gåvoskatt | Finns inte i Sverige |
| Vinstskatt vid försäljning | 22 % av vinsten |
Vad gäller när man ger bort en fastighet som gåva?
Formkrav för gåvobrev
- Gåvobrevet måste vara skriftligt och undertecknat av både givare och mottagare (Jurio, juridisk plattform).
- Fastighetens fastighetsbeteckning ska anges tydligt (Jurio).
- Utan skriftligt avtal får mottagaren ingen lagfart (Verahill Familjejuridik).
Bevittning och ansökan hos Lantmäteriet
- Två personer måste bevittna gåvobrevet (Verahill Familjejuridik).
- Mottagaren ansöker om lagfart hos Lantmäteriet (myndighet för fastighetsinskrivning).
När fullbordas gåvan?
Gåvan är fullbordad när gåvobrevet är undertecknat och egendomen överlämnats. Juridiskt innebär det att rätten till fastigheten övergått till mottagaren (Jurio).
Givare som missar formkraven riskerar att gåvotagaren inte kan registreras som ägare. Utan lagfart kan fastigheten inte säljas vidare på ett smidigt sätt.
Att följa formkraven är avgörande för att gåvan ska bli giltig.
Vem betalar skatt vid gåva av fastighet?
Gåvoskatt i Sverige – finns den?
Nej, Sverige avskaffade gåvoskatten 2005. Du betalar alltså ingen separat gåvoskatt när du ger bort en fastighet (Aatos, juridisk tjänst).
Stämpelskatt vid låneövertagande
- Mottagaren betalar stämpelskatt (1,5 %) om hen övertar lån som överstiger köpeskillingen (Jurio).
- Om taxeringsvärdet överstiger det övertagna lånet utgår ingen stämpelskatt (Lantmäteriet).
Inkomstskatt för givaren
Givaren betalar ingen inkomstskatt vid gåva eftersom det inte ses som en avyttring (Lawline, juristtjänst). Däremot skjuts vinstskatten upp – något som många missar.
Konsekvensen är att givaren bör vara medveten om den uppskjutna skatten.
Vad kostar det att ge en fastighet i gåva?
Expeditionsavgift till Lantmäteriet
Expeditionsavgiften är 825 kr (2025) enligt Lantmäteriet.
Stämpelskatt vid övertagna lån
- Om mottagaren övertar lån över taxeringsvärdet: 1,5 % på mellanskillnaden (Jurio).
- Exempel: lån på 2 000 000 kr, taxeringsvärde 1 500 000 kr → stämpelskatt = 0,015 × 500 000 = 7 500 kr.
Kostnader för gåvobrev och juridisk hjälp
Juristhjälp för att upprätta gåvobrev kostar normalt 3 000–10 000 kr, beroende på komplexitet (Verahill Familjejuridik).
För givare med lån på fastigheten: om du inte noga räknar på stämpelskatten kan mottagaren drabbas av en oväntad räkning på tiotusentals kronor.
Räkna alltid på stämpelskatten i förväg för att undvika överraskningar.
Varför skriva över fastighet på barn?
Fördelar för givaren
- Minskar förmögenheten och kan undvika framtida arvsskatt (i länder med sådan – dock ej i Sverige).
- Möjlighet att i förtid överföra värdet till nästa generation (Familjens Jurist, specialister inom familjerätt).
Fördelar för mottagaren
Mottagaren får en tillgång utan köpeskilling. Det kan vara ett sätt för unga vuxna att komma in på bostadsmarknaden.
Nackdelar och risker
- Mottagaren kan få hög stämpelskatt vid framtida försäljning om fastigheten ökat i värde.
- Kontinuitetsprincipen: mottagaren övertar givarens anskaffningsvärde – vid försäljning betalas skatt på hela värdestegringen (Familjens Jurist).
- Större gåvor till barn kan tolkas som förskott på arv om inget annat anges (Aatos).
Fördelar
- Mottagaren slipper köpeskilling
- Givaren minskar förmögenhet
- Ingen gåvoskatt i Sverige
Nackdelar
- Vinstskatt skjuts upp – betalas vid försäljning
- Mottagaren kan få stämpelskatt vid lån
- Förskott på arv om ej specificeras
Valet mellan gåva och arv beror på barnets tidshorisont.
Hur slipper man vinstskatt på hus vid gåva?
Uppskjuten reavinstskatt
Vinstskatten skjuts upp om gåvan sker till närstående (Lawline). Skatten betalas först när mottagaren säljer fastigheten – då med 22 % av vinsten.
Villkor för att slippa skatt direkt
- Gåvan måste vara verklig – alltså utan motprestation.
- Om betalning (köpeskilling) är lika hög som eller högre än taxeringsvärdet omklassificeras överlåtelsen till köp, och skatt betalas direkt (Björn Lundén, redovisningsexpert).
Alternativ: försäljning istället för gåva
Om barnet kan betala marknadspris är en försäljning ofta skattemässigt fördelaktigare – givaren betalar vinstskatt direkt men slipper framtida skattechock för barnet.
För en givare med hög latent vinst (t.ex. köpt hus för 500 000 kr, nu värt 3 000 000 kr): en gåva flyttar skatten på upp till 550 000 kr till barnet – en tung börda om barnet säljer inom kort.
För familjer med stor värdeökning kan en försäljning vara att föredra.
Steg för steg – så går en gåva av fastighet till
- Bestäm om gåvan – och om den ska vara förskott på arv eller ej.
- Upprätta ett gåvobrev med fastighetsbeteckning, underskrifter och bevittning (Verahill Familjejuridik).
- Räkna på kostnader: expeditionsavgift (825 kr), stämpelskatt vid lån, eventuell juristkostnad.
- Ansök om lagfart hos Lantmäteriet inom 3 månader (Lantmäteriet).
- Dokumentera för framtiden: informera barnet om uppskjuten reavinstskatt.
Att dokumentera och informera om den uppskjutna skatten är ett viktigt steg.
Vanliga frågor om att ge bort fastighet i gåva
Kan man ge bort en fastighet med lån?
Ja, men mottagaren måste överta lånet. Då kan stämpelskatt på 1,5 % av övertaget lån tillkomma om lånet överstiger taxeringsvärdet (Jurio).
Måste man betala stämpelskatt vid gåva?
Endast om du övertar lån eller betalar något för fastigheten – och om det övertagna beloppet överstiger taxeringsvärdet (Lantmäteriet).
Vad är skillnaden mellan gåva och försäljning?
Vid gåva betalar du ingen vinstskatt omedelbart, men mottagaren tar över ditt anskaffningsvärde. Vid försäljning betalas skatt direkt av säljaren (Björn Lundén).
Kan man ångra en gåva av fastighet?
Nej, när gåvobrevet är undertecknat och lagfart sökts är gåvan bindande. Endast i undantagsfall (t.ex. grovt missbruk) kan den återkallas.
Vad händer med pantbrev vid gåva?
Pantbreven följer med fastigheten. Mottagaren övertar eventuella lån och pantbrev som är kopplade till dem.
Behöver man jurist för att skriva gåvobrev?
Det är inte lagkrav, men rekommenderas. Ett juridiskt korrekt gåvobrev minskar risken för framtida tvister (Verahill Familjejuridik).
Påverkar gåvan mottagarens kreditvärdighet?
Ja, en fastighet med lån påverkar mottagarens skuldsättning och därmed kreditvärdighet och låneutrymme.
För den som funderar på att ge bort en fastighet är rådet tydligt: ta reda på fastighetens taxeringsvärde, räkna på eventuella lån och fundera över barnets framtidsplaner. För en förälder med ett hus köpt för 20 år sedan, och ett barn som troligen ska sälja inom 10 år, är kalkylen ofta bättre med en vanlig försäljning eller att barnet ärver fastigheten vid arvskifte. Alternativet – att skjuta upp vinstskatten – kan i praktiken innebära att barnet står med en skattesedel på över en halv miljon kronor när det väl säljer.
Relaterade artiklar
Andreas Wallin är chefredaktör på Lokalbild och ansvarar för redaktionell policy, rättelser och publiceringsbeslut.