Att skriva över en fastighet på någon i familjen låter enkelt, men vägen dit är full av juridiska formulär, myndighetskostnader och skatteval som påverkar både givaren och mottagaren i flera decennier. Hela processen kräver ett skriftligt gåvobrev med specifika uppgifter – och en expeditionsavgift på 825 kronor till Lantmäteriet. Den här guiden går igenom exakt vad som krävs, vad varje steg kostar och hur framtida skatter ser ut.
Expeditionsavgift vid lagfart för gåva: 825 kr (2025) ·
Stämpelskatt vid gåva: 0 % (ingen stämpelskatt) ·
Krav på gåvobrev: Ja, skriftligt med underskrifter ·
Beskattning av gåvogivare direkt: Ingen omedelbar skatt ·
Gåvotagarens anskaffningsvärde: Övertar givarens anskaffningsvärde
Snabböversikt
- Gåvobrev krävs och måste vara skriftligt (Familjens Jurist (familjejuridikbyrå))
- Ingen gåvoskatt i Sverige (Lawline (juridisk rådgivning))
- Exakt skatteeffekt vid framtida försäljning beror på individuella omständigheter
- Om gåvan anses som förskott på arv kan påverka laglott
- Lagfart måste ansökas inom tre månader från gåvotillfället (Familjens Jurist (familjejuridikbyrå))
- Mottagaren övertar givarens anskaffningsvärde och betalar vinstskatt vid framtida försäljning (Familjens Jurist (familjejuridikbyrå))
En gåva av fastighet är ingen gratischeck – mottagaren ärver givarens skattemässiga anskaffningsvärde, vilket innebär att en framtida försäljning kan utlösa en kapitalvinstskatt som givaren själv slapp.
Här är de viktigaste punkterna på en gång.
| Aspekt | Detalj |
|---|---|
| Gåvobrev krav | Skriftligt, underskrivet av givare och mottagare |
| Lagfartsavgift | 825 kr expeditionsavgift, ingen stämpelskatt |
| Direkt skatt för givare | Ingen kapitalvinstskatt |
| Direkt skatt för mottagare | Ingen gåvoskatt |
| Framtida skatt för mottagare | Vinstskatt vid försäljning baserad på givarens anskaffningsvärde |
Vad gäller när man ger bort en fastighet som gåva?
Processen börjar med ett dokument: gåvobrevet. Utan ett korrekt upprättat gåvobrev kan gåvan inte fullbordas juridiskt – oavsett hur överens båda parter är. Det måste vara skriftligt och undertecknas av både gåvogivaren och gåvomottagaren, enligt Familjens Jurist (familjejuridikbyrå).
Vad måste gåvobrevet innehålla?
- En överlåtelseförklaring – att givaren överlåter fastigheten.
- Fastighetens fullständiga beteckning.
- Hur stor del av fastigheten som ges i gåva (till exempel ½ eller hela).
- Om gåvan ges mot ersättning – ersättningens storlek.
Alla dessa punkter krävs enligt Familjens Jurist. Saknas någon uppgift kan Lantmäteriet avvisa ansökan om lagfart.
Hur ansöker man om lagfart?
Den nya ägaren måste ansöka om lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader från gåvotillfället (Familjens Jurist). Ansökan ska innehålla fastighetens fullständiga fastighetsbeteckning, enligt Lantmäteriet (myndighet för fastighetsregistrering). Kostnaden är en expeditionsavgift på 825 kronor – ingen stämpelskatt om gåvan är ren.
Implication: givaren måste se till att dokumenten är korrekta för att undvika avvisning.
Vem betalar skatt vid gåva av fastighet?
Många tror att gåvor av fastigheter utlöser en skatt direkt, men det stämmer inte. Givaren betalar ingen omedelbar kapitalvinstskatt, enligt Lawline (juridisk rådgivning). Och mottagaren betalar heller ingen gåvoskatt – den avskaffades i Sverige för flera decennier sedan.
Den viktiga skatteregeln handlar om framtiden: mottagaren tar över givarens anskaffningsvärde. Det innebär att när mottagaren en dag säljer fastigheten, beräknas vinstskatten på skillnaden mellan försäljningspriset och givarens ursprungliga inköpspris – inte på fastighetens värde vid gåvotillfället. Det slår Familjens Jurist fast.
Mönstret är tydligt: skatten skjuts framåt, men den försvinner inte.
Betaltar givaren skatt?
Nej. Givaren betalar varken kapitalvinstskatt eller gåvoskatt vid gåvotillfället (Lawline).
Betaltar mottagaren skatt?
Mottagaren betalar ingen gåvoskatt direkt. Däremot ärver mottagaren givarens anskaffningsvärde, vilket kan ge en hög kapitalvinstskatt vid en framtida försäljning (Familjens Jurist).
Givaren slipper skatt här och nu – men mottagaren får en framtida skatteskuld som kan bli betydande om fastigheten har stigit kraftigt i värde.
Pattern: den som ger bort fastigheten överför en skattebörda utan att själv betala.
Vad kostar det att ge en fastighet i gåva?
Kostnadsbilden för en fastighetsgåva är låg jämfört med ett vanligt köp, men den är inte obefintlig. Här är en uppdelning.
Expeditionsavgift
Lantmäteriet tar ut en expeditionsavgift på 825 kronor per förvärvshandling (Lantmäteriet (myndighet för fastighetsregistrering)). Det är den enda obligatoriska avgiften vid en ren gåva utan ersättning.
Eventuell stämpelskatt
Om gåvan ges mot ersättning – eller om mottagaren övertar lån – kan stämpelskatt bli aktuell. Lantmäteriet jämför ersättningen med taxeringsvärdet från föregående år. Om ersättningen uppgår till 85 procent eller mer av taxeringsvärdet ska stämpelskatt betalas som vid ett vanligt köp (Lantmäteriet).
”Om ersättningen uppgår till 85 procent eller mer av taxeringsvärdet ska stämpelskatt betalas som vid ett vanligt köp.”
— Lantmäteriet
”Gåvobrevet måste vara noggrant utformat för att uppfylla formkraven. Ett vanligt fel är att det saknas fastighetsbeteckning eller att ersättning inte anges – då kan Lantmäteriet avvisa ansökan.”
— Per Johansson, familjejurist på Familjens Jurist
Kostnad för gåvobrev och jurist
Gåvobrev kan upprättas utan jurist, men Familjens Jurist rekommenderar att man anlitar jurist för att undvika formfel. Kostnaden varierar men ligger ofta mellan 2 000 och 5 000 kronor.
Konsekvens: den totala kostnaden kan variera kraftigt beroende på om fastigheten är belånad.
När fullbordas en gåva av fastighet?
En gåva av fastighet är inte fullbordad förrän båda parter har undertecknat gåvobrevet och mottagaren har tillträtt fastigheten. Äganderätten övergår vid detta tillfälle, enligt Familjens Jurist.
För att bli lagfaren ägare – och därmed kunna sälja eller belåna fastigheten – krävs att lagfart beviljas av Lantmäteriet. Ansökan måste som sagt ske inom tre månader.
Mönstret: gåvobrevet är startskottet, lagfarten är slutmålet. Utan båda stegen äger mottagaren inget juridiskt.
Hur slipper man vinstskatt på hus?
Den vanligaste missuppfattningen är att en gåva av fastighet gör att vinstskatten försvinner. Så fungerar det inte. Gåva utlöser ingen omedelbar vinstskatt för givaren (Lawline), men mottagaren övertar givarens anskaffningsvärde. När mottagaren säljer, betalar hen vinstskatt på hela värdeökningen sedan givarens ursprungliga köp.
Uppskov med vinstskatt är en separat mekanism som gäller vid försäljning, inte vid gåva. En gåva ger alltså inget uppskov.
Det innebär att strategin ”ge bort huset för att slippa skatt” kan slå tillbaka – mottagaren får en rejäl skattesmäll vid försäljning.
Vad är bäst, gåva eller arv?
Valet mellan gåva och arv handlar inte bara om skatt – det handlar om familjedynamik, rättvisa mellan syskon och framtida planering.
| Aspekt | Gåva | Arv |
|---|---|---|
| Skatteutlösning | Ingen omedelbar skatt | Ingen arvsskatt (avskaffad) |
| Förskott på arv | Kan vara förskott på arv om inget annat anges | Arv är per definition inte förskott |
| Påverkan på laglott | Kan minska arvslotten för syskon | Laglotten skyddas |
Gåva kan vara förskott på arv om inget annat anges i gåvobrevet. Det innebär att om föräldrar ger en fastighet till ett barn, kan de andra barnen kräva att gåvan räknas av från arvslotten när föräldrarna avlider (Familjens Jurist).
Arv beskattas inte heller direkt – arvsskatten avskaffades 2005. Men vid en framtida försäljning har arvtagaren samma anskaffningsvärde som den avlidne, precis som vid gåva.
En gåva som inte dokumenteras som ”ej förskott på arv” kan skapa konflikt mellan syskon. Om fastigheten har stigit kraftigt i värde får gåvobarnet en fördel som de andra syskonen kan kräva kompensation för.
Rekommendation: dokumentera alltid i gåvobrevet om gåvan ska vara förskott på arv eller inte.
- Ingen omedelbar skatt för givare eller mottagare
- Låg fast kostnad (825 kr)
- Kan vara ett sätt att planera arv i förtid
- Mottagaren ärver givarens anskaffningsvärde – kan ge hög vinstskatt vid framtida försäljning
- Kan anses som förskott på arv och skapa konflikter mellan syskon
- Kräver noggrant upprättat gåvobrev
Steg för steg – så gör du en fastighetsgåva
- Upprätta gåvobrev. Skriv ett skriftligt gåvobrev med fastighetsbeteckning, överlåtelseförklaring och eventuell ersättning.
- Underteckna. Både givare och mottagare skriver under.
- Ansök om lagfart. Gör det inom tre månader hos Lantmäteriet. Kostnad: 825 kronor.
- Betala expeditionsavgiften. Lantmäteriet skickar en faktura.
- Dokumentera gåvan i deklarationen. Gåvan påverkar inte givarens deklaration direkt, men om fastigheten är belånad kan det finnas rapporteringskrav.
- Överväg juristhjälp. Särskilt om fastigheten är belånad eller om gåvan ska vara en del av en arvsplanering.
Det sista steget kan spara både tid och pengar i längden.
bjornlunden.com, tessin.com, justiflex.se, researchportal.hkr.se
Vanliga frågor om gåva av fastighet
Kan man ge bort en fastighet som är belånad?
Ja, men mottagaren måste överta lånet eller så måste givaren betala av det. Om mottagaren övertar lån kan stämpelskatt bli aktuell om lånet överstiger 85 procent av taxeringsvärdet (Lantmäteriet).
Vad händer om gåvotagaren säljer fastigheten direkt?
Då betalar mottagaren kapitalvinstskatt baserad på givarens anskaffningsvärde. Vinsten kan bli stor om fastigheten har stigit mycket i värde sedan givarens köp (Familjens Jurist).
Måste man meddela Skatteverket vid gåva?
Normalt sett inte direkt. Men om fastigheten är belånad eller om gåvan är del av en arvsplanering kan det finnas anledning att informera Skatteverket. Gåvan påverkar inte givarens inkomstdeklaration.
Kan man ge bort en fastighet till flera barn samtidigt?
Ja. Gåvobrevet ska då ange vilka andelar som ges till varje barn. Varje barn ansöker sedan om lagfart för sin andel. Kostnaden är 825 kronor per ansökan.
Vad är skillnaden mellan gåva och förskott på arv?
En gåva kan vara förskott på arv om inget annat anges. Det innebär att gåvan räknas av från barnets arvslott när föräldern avlider. Vill man att gåvan inte ska vara förskott måste det stå i gåvobrevet (Familjens Jurist).
Behöver man en jurist för att skriva gåvobrev?
Nej, det är inte juridiskt krav. Men Familjens Jurist rekommenderar juristhjälp för att undvika formfel som kan fördröja lagfarten eller skapa tvister.
Påverkar gåvan mottagarens förmögenhetsskatt?
Förmögenhetsskatten är avskaffad i Sverige sedan 2007, så den påverkar inte. Däremot kan fastigheten påverka mottagarens möjlighet till bostadsbidrag eller andra förmånsprövade stöd.
Kan man ge bort en fastighet till syskon?
Ja, gåva till syskon är fullt möjlig. Samma regler gäller: skriftligt gåvobrev, lagfart inom tre månader, expeditionsavgift på 825 kronor. Inga särskilda familjerelationskrav.
Vad är ett gåvobrev?
Ett gåvobrev är ett skriftligt avtal mellan givare och mottagare som dokumenterar att fastigheten överlåts som gåva. Det måste innehålla överlåtelseförklaring, fastighetsbeteckning och underskrifter från båda parter (Familjens Jurist).
Att navigera rätt mellan dessa aspekter är avgörande för att undvika obehagliga överraskningar.
Relaterad läsning: Lön efter skatt Skatteverket – räkna ut din nettolön enkelt och Få lån när alla säger nej – här är alternativen 2025.
Relaterade artiklar
Andreas Wallin är chefredaktör på Lokalbild och ansvarar för redaktionell policy, rättelser och publiceringsbeslut.